काठमाडौं । नेपालमै पहिलोपटक घरजग्गाको मूल्यसम्बन्धी सर्भेक्षण भएको छ । नेपाल राष्ट्र बैंकको आर्थिक अनुसन्धान विभागले झन्डै ४ वर्ष लगाएर सो सर्भेक्षण सम्पन्न गरेको हो ।
नेपालमा आवास क्षेत्रले कुल ग्राहस्र्थ उत्पादनमा झन्डै २० प्रतिशतको हिस्सा ओगटेको मानिन्छ । राष्ट्र बैंककै मूल्यवृद्धिसम्बन्धी तथ्यांकमा यो क्षेत्रको भार २० प्रतिशत नै तोकेको छ । तर, जीडीपीको सबैभन्दा ठूलो हिस्सा ओगट्ने यो क्षेत्रबारे कुनै अध्ययन हुन नसक्दा अनुमानकै आधारमा लगानी गर्नुपर्ने बाध्यता रहँदै आएको तियो । यो सर्भेक्षणले उल्लेखित ग्यापलाई पूरा गर्ने लक्ष्य राष्ट्र बैंकले लिएको छ ।
कुनै पनि सर्भेक्षणका आफ्नै सीमा हुन्छन् । यसको अर्थ सर्भेक्षणले दिने नतिजा वास्तविक हुँदैन । तर, यसले वास्तविक अवस्थाको संकेत भने प्रष्ट रुपमा गर्छ । यो अध्ययन पनि सीमित तथ्यांक, स्रोत र समयको सीमाभित्र छ । प्रतिवेदनमा उल्लेख भए अनुसार यो अध्ययनले ७ वटा त्रैमासको मात्रै तथ्यांकलाई आधार बनाएको छ । यसमध्ये पहिलो वर्षको ४ वटा त्रैमासको तथ्यांकलाई आधार तथ्यांकको रुपमा मानिन्छ । बाँकी ३ वटा त्रैमासको तथ्यांकलाई अघिल्लो वर्षको तथ्यांकसँग तुलना गरेर यो प्रतिवेदन तयार गरिएको छ ।
अर्कोतिर यो अध्ययनले देशका २४ जिल्लाका सीमित शहरी इलाकाको मात्रै तथ्यांक समेटेको छ । शहरी क्षेत्रमा पनि बाटो, मोहोडा लगायत विविध पक्षको प्रभावलाई अध्ययनको दायराभित्र समेट्न सकिएको छैन । उल्लेखित सीमाभित्र रहेर राष्ट्र बैंकले वाणिज्य बैंकबाट र मालपोत कार्यालयबाट प्राप्त गरेका छुट्टाछुट्टै प्रकारका तथ्यांकको आधारमा प्रतिवेदन तयार गरिएको छ ।
प्रतिवेदनमा मालपोत कार्यालयको तथ्यांकलाई आधार लिँदा आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा घरजग्गाको मूल्य औसत १७ प्रतिशत वृद्धि भएको देखाउँछ । तर, वाणिज्य बैंकबाट प्राप्त तथ्यांकको आधारमा भने यस्तो मूल्य २६ प्रतिशतले बढेको देखिएको छ ।
किन भयो फरक ?
सामान्यतया फरक फरक आधारबाट लिइएको तथ्यांकले एउटै नतिजा दिएको अवस्थामा त्यो अध्ययनको प्रतिवेदनलाई बढी वास्तविक मान्न सकिन्छ । तर, राष्ट्र बैंकले सार्वजनिक गरेको एउटै प्रतिवेदनमा मूल्य वृद्धिदरमा निकै ठूलो फरक पाइएको छ । यस्तो किन हुन्छ भयो त ?
मालपोत कार्यालयको तथ्यांकले जग्गाको किनबेच हुँदा दर्ता भएको मूल्यलाई नै खरिदबिक्री मूल्य मान्छ । उता, वाणिज्य बैंकबाट प्राप्त तथ्यांकले वाणिज्य बैंकमा ऋण लिने प्रयोजनका लागि मूल्यांकन गरिएको मूल्यलाई आधार बनाउँछ । त्यसैले वाणिज्य बैंकको मूल्यमा कारोबार भएका वा नभएका जग्गासँग सरोकार हुँदैन । तर, जग्गालाई धितोमा राखेर ऋण लिन खोज्नेहरुले प्रस्तुत गरेको तथ्यांक मात्रै यसमा समावेश हुन्छ ।
घरजग्गाको मूल्यसम्बन्धी सर्भेक्षण कार्यमा सुरुदेखि अन्त्यसम्म मुख्य भूमिकामा रहेका राष्ट्र बैंकका उपनिर्देशक गणेश गौतमका अनुसार दुईवटा स्रोतबाट प्राप्त हुने तथ्यांक दुवै महत्वपूर्ण छन् । मालपोतले समेट्न नसकेको क्षेत्रलाई वाणिज्य बैंकको तथ्यांकले समेट्ने र वाणिज्य बैंकले समेट्न नसकेको क्षेत्रलाई मालपोतको तथ्यांकले समेट्न सक्ने भएकोले अध्यनमा दुवै तथ्यांकलाई आधारको रुपमा लिइएको हो ।
कुन बढी वास्तविक ?
प्रतिवेदनले वाणिज्य बैंकबाट प्राप्त तथ्यांकको आधारमा घरजग्गाको मूल्य वार्षिक २६ प्रतिशत बढेको देखाएको छ । उता मालपोत कार्यालयको तथ्यांक अनुसार भने १७ प्रतिशत मात्रै मूल्यवृद्धि देखाएको छ । यो भिन्नताको पछाडि दुईवटा अर्थ हुने राष्ट्र बैंकका अधिकारीहरु बताउँछन् ।
१. वाणिज्य बैंकमा भएको तथ्यांकमा जग्गाको ओभर प्राइसिङ,
२. मालपोत कार्यालयको तथ्यांकमा जग्गाको मूल्य अन्डरप्राइसिङ,
३. धितोमा प्रयोग हुन योग्य जग्गाको मूल्यवृद्धि धेरै हुनु ।
अधिकारीहरुका अनुसार दुई तथ्यांकबीच फरक आउनुमा यी सबै कारण जिम्मेवार छन् । तर, कुन कारण बढी जिम्मेवार छ भन्ने चाहिँ अध्ययनकै विषय हुन जान्छ ।
वाणिज्य बैंकबाट ऋण कारोबार हुनको लागि कुनै मूल्यांकनकर्ताले जग्गाको मूल्यांकन गरिदिनुपर्छ । यसरी हुने मूल्यांकन आर्टिफिसियल प्रकृतिको हुने भएकोले यसमा ओभर भ्यालुएसन वा अन्डर भ्यालुएसनको सम्भावना हुन सक्छ । उदाहरणको लागि कुनै भ्यालुएटरले पहिलो वर्ष १ करोड मूल्यांक गरिदिएको जग्गा अर्को वर्ष डेढ करोड मूल्यांकन गरिदियो भने मूल्यवृद्धि ५० प्रतिशत हुन्छ । तर, वास्तविक मूल्यवृद्धि त्यति धेरै नहुन पनि सक्छ ।
उता मालपोत कार्यालयको तथ्यांकमा अन्डरप्राइसिङको कारणले पनि जग्गाको मूल्यवृद्धि कम देखिन सक्छ । विज्ञहरुका अनुसार यो सम्भावना पनि हुँदै नभएको होइन । पुँजीगत लाभकर बचाउने प्रयोजनको लागि गलत मूल्य देखाउने प्रवृत्ति अहिले पनि छ । उदाहरणको लागि एउटा व्यक्तिले ५ वर्षअघि १ करोडमा किनेको जग्गा अहिले २ करोडमा बेच्यो तर मूल्य चाहिँ १ करोड मात्रै कायम गर्यो भने बिक्रेताको १० लाख रुपैयाँ पुँजीगत लाभकर बच्छ । त्यही भएर उसले वास्तविकभन्दा कम मूल्य देखाउने गर्छ ।
तर, पछिल्लो समय यो प्रवृत्ति निरुत्साहित हुँदै गएको छ । खरिदकर्ताले कम मूल्य राखेर पास गर्न नमान्ने र बैंक तथा वित्तीय संस्थाले पनि रकमको स्रोत खोज्ने कारणले वास्तविक कारोबार मूल्य नै देखाउने क्रम बढ्दै गएको छ । यद्यपि फेरि किनबेच गर्ने मनसाय नभएका र आफन्तसँग किनबेच गरेकाहरुले अन्डरप्राइसिङ गर्ने सम्भावना अहिले पनि छ ।
वित्तीय संस्थाले स्वीकार गर्ने खालका जग्गाको मात्रै मूल्य बढी हुनु पनि अर्को कारण हुनसक्ने विज्ञहरुको मत छ । कुनै जग्गालाई बैंकले धितो स्वीकार गर्छ भने त्यसको मूल्य धेरै हुनु सैद्धान्तिक र व्यवहारिक दुवै रुपमा स्वभाविक हो । मालपोतको जग्गाले धितो स्वीकार गर्ने र नगर्ने दुवै प्रकारका तथ्यांकलाई समेट्ने भएकोले यसको मूल्यवृद्धि कम देखिएको मत समेत उनीहरुको छ ।
के वित्तीय क्षेत्र जोखिममा छ ?
राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले बैंकको तथ्यांकमा घरजग्गाको मूल्यवृद्धि मालपोतको भन्दा झन्डै डेढ गुणा बढी देखिन्छ । यसले कतै बैंकहरुको लगानी जोखिमयुक्त त छैन भन्ने आशंका समेत पैदा गर्छ । अहिले बैंकिङ धिकोको सबैभन्दा मुख्य आधार भनेकै घरजग्गा हो । अधिक मूल्यांकन हुँदा भविष्यमा घरजग्गाको क्षेत्रमा मन्दी आयो भने वित्तीय संकट सुरु हुने त होइन भन्ने शंका पनि उब्जिन सक्छ ।
सरोकारवालाहरुका अनुसार उल्लेखित तीन कारणमध्ये पहिलो कारण अर्थात् भ्यालुएटरको मूल्यांकन अवस्तविक रहेछ भने यो वित्तीय क्षेत्र जोखिमको कारण बन्न सक्छ । तर, दोस्रो अर्थात् मालपोतको मूल्यांकन कम देखिनु वा तेस्रो अर्थात् धितोयोग्य जग्गाको मूल्य वास्तविक रुपमै बढेको अवस्थामा भने यसले वित्तीय क्षेत्रको जोखिम ल्याउने जाेकिम हुँदैन ।
